(Teleborsa) – Fiducia sul business model e per lo sviluppo del mercato di riferimento, un pizzico di delusione per l’andamento degli ultimi mesi e il primo approccio con la Borsa. È con questo spirito che Enrico Arras traccia un bilancio del primo anno a Piazza Affari dell’azienda che porta il suo nome ed è attiva nello sviluppo immobiliare di seconde case prevalentemente in Sardegna. La società, nata nel 2020 e quotata da agosto 2023 sul segmento professionale di Euronext Growth Milan (EGM PRO), è strutturata come una holding operativa e sviluppa ciascuna iniziativa con un veicolo immobiliare ad hoc controllato al 100% dalla stessa, mantenendo in capo ad Arras Group tutti i servizi centrali quali studi di fattibilità, progettazione e marketing, con l’obiettivo di diventare il punto di riferimento per chi vuole acquistare un immobile esclusivo, caratterizzato dai più elevati standard del settore, anche in termini di tecnologia applicata e di impatto ambientale.
“Dal punto di vista del business sono molto fiducioso, perché il business model funziona e c’è una richiesta estrema di seconde case che arriva ormai da tutte le parti del mondo – dice Arras a Teleborsa – Per quanto riguarda le operazioni in pipeline ora non ci sono problemi, mentre l’unica problematica che abbiamo avuto è stato un ritardo su alcuni cantieri, ma anche quello è stato gestito perché abbiamo implementato un ufficio di project management che si occupa di gestire la timeline di ogni di ogni singolo cantiere, in modo da non implodere in problematiche come successo negli scorsi mesi”.
Il 26 luglio Arras Group ha comunicato il rogito definitivo del progetto “Blue Wave”, l’ultimo atto del modello con cui il gruppo sviluppa le case per la sua clientela. Con questa operazione si conclude a norma di legge il passaggio di proprietà dell’immobile, la cui commercializzazione, avviata nel 2022, ha portato alla consegna di una unità villa singola per un controvalore complessivo pari 969.960 euro.
“Arras ha iniziato la vera e propria attività di sviluppo nel 2022, quindi dal 2022 ad oggi abbiamo rogitato due progetti (Maestrale e Blue Wave) – spiega l’AD – Mentre i cantieri già partiti sono 6. Ci sono poi altrettanti cantieri con contratti firmati e per i quali dovremo acquisire le aree e far partire i lavori nei prossimi mesi. Inoltre, abbiamo una decina di altre operazioni in pancia alla società, alcune di proprietà e alcune no, che stiamo sostanzialmente commercializzando”.
Nel corso della prima metà dell’esercizio 2024, la società ha messo azioni correttive finalizzate a proseguire una crescita più moderata dello sviluppo immobiliare, concentrandosi sul portare a rogito i progetti già esistenti e a semplificare la struttura riducendo i costi fissi e apportando ulteriori miglioramenti in termini di efficienza e di flessibilità operativa.
L’imprenditore spiega che “dal punto di vista del mercato la richiesta di seconde case è sempre in crescita costante, ma abbiamo dovuto per questioni strutturali e organizzative ridurre le vendite, perché rischiavamo di accelerare troppo. Quindi abbiamo scelto di concentrarci nella consegna delle case e dei cantieri che abbiamo già acquisito, che sono già partiti e che sono in pipeline, e poi a seconda di come chiudiamo l’anno – secondo le previsioni dovrebbe essere comunque un anno abbastanza positivo – riaccelereremo le vendite; infatti abbiamo ridotto il reparto sales notevolmente e abbiamo ridotto anche gli investimenti dal punto di vista del marketing”.
Nei primi sette mesi sono arrivati anche due versamenti dal socio di controllo per complessivi 1,7 milioni di euro, con l’obiettivo di fornire la società di adeguata liquidità per portare avanti le proprie operazioni, visto che la raccolta dell’IPO da 1,9 milioni di euro era risultata inferiore alle aspettative.
“In IPO non abbiamo raggiunto i termini di raccolta che ci eravamo prefissati, quindi è ovvio che un po’ di liquidità e di cassa era necessaria integrarla e ho provveduto direttamente io. Non bisogna dimenticare tutti i costi per una IPO, che sono importanti per una piccola impresa come la nostra – per oltre mezzo milione di euro – e solo tra pochi giorni riceveremo l’incentivo statale con i crediti fiscali che potremo utilizzare”.
“Abbiamo dovuto anche implementare dei nuovi assetti amministrativi e contabili, oltre che assumere dei dipendenti, e quindi abbiamo avuto degli scostamenti rispetto al piano industriale“, aggiunge Arras, sottolineando però che “con il piano industriale che abbiamo approvato con il CdA di giugno e i miei versamenti, considerando la pipeline che abbiamo, ora siamo perfettamente in linea fino al 2026”.
L’imprenditore esclude quindi nuove raccolte di capitale nel breve periodo, ma sottolinea che “è ovvio che se lanciamo altri progetti in questi tre anni avremo bisogno di raccogliere altri capitali”. Intanto, la società si sta guardando intorno e sondando il mercato per possibili raccolte con strumenti ibridi in Svizzera, anche nel contesto di un passaggio all’EGM ordinario che la società conta di attuare il prossimo anno.
La società ha chiuso il 2023 con un Valore della Produzione pari a 3,5 milioni di euro, rispetto a 1,6 milioni (+115,4%) al 31 dicembre 2022, un EBITDA negativo per 2,4 milioni di euro, rispetto a negativi 0,9 milioni (-165,3%) l’anno prima, e un Risultato Netto negativo per 2,6 milioni di euro, rispetto negativi 1 milione nel precedente esercizio.
L’approvazione del bilancio non è stata senza intoppi. La società di revisione BDO ha dichiarato di non essere in grado di esprimere un giudizio in quanto il presupposto della continuità aziendale è soggetto a molteplici e significative incertezze. Allo stesso modo, il Collegio Sindacale ha emesso la propria relazione, dichiarando di non essere in grado di esprimere un giudizio. In particolare, i revisori ritengono che sussistano significative incertezze sulla realizzabilità delle azioni previste nel piano, connesse in particolare alla ragionevolezza delle assunzioni utilizzate per la sua preparazione; il Collegio Sindacale ha lamentato un flusso di informazioni non adeguato con informazioni che sono giunte “in maniera parziale e frammentaria o, addirittura le richieste sono rimaste inevase”, e ha sottolineato che non è stato ancora raggiunto il livello di organizzazione “adeguato e proporzionato alla struttura, alle dimensioni e alla tipologia di società”.
L’AD ammette le difficoltà nell’implementare tutte le procedure di contabilità post quotazione, considerando anche i tanti veicoli societari, oltre che nella gestione di software per il monitoraggio delle operazioni aziendali. Tutte questioni che erano state date per scontate ma che “purtroppo ci hanno fatto perdere 3-4 mesi e ci ha fatto ad avere delle problematiche, anche se dal punto di vista dei numeri eravamo allineati”. “È stato un fine 2023 e inizio 2024 abbastanza travagliato – aggiunge – Noi non ci siamo presentati come una società che era già preparata e pronta, ma come una società che realmente era piccola e giovane, e che doveva implementare tante attività al suo interno”.
Con riguardo al raggiungimento del break even, l’AD spiega che “i risultati veri e propri si vedranno con la chiusura con il bilancio del 2025. Quindi quest’anno chiuderemo ancora un anno in perdita, anche se consegneremo dei cantieri come previsto dal piano industriale, però il break even sarà dal 31/12/2025“.
Sulle sviluppo fuori dalla Sardegna, Arras dice che “abbiamo delle operazioni in fase di scouting in Sicilia e in Puglia, con operazioni perfettamente in linea quelle che abbiamo in Sardegna, mentre per l’estero ancora non ci siamo attivati, vogliamo concentrarci in questo momento nella consegna delle unità abitative che abbiamo promesso ai nostri clienti”.
Nessun impatto invece dalle questioni più ampie che riguardano il mercato immobiliare, come bonus statali e tassi di interesse elevati: “Noi non abbiamo avuto da questo punto di vista nessun impatto, perché il nostro è un mercato che va al di fuori dei grandi centri. Noi vendiamo seconde case, ma alla fine il nostro non è quasi nemmeno un mercato immobiliare, e io lo paragono molto al mercato delle imbarcazioni: il cliente che acquista casa oggi da Arras Group è lo stesso che che domani mattina si alza e va a comprare uno yacht. Quindi non c’è una un incidenza da questo punto di vista da superbonus o dai tassi dei mutui, cioè chi compra da noi paga in contanti”.
Per quanto riguarda la Borsa, Arras sottolinea che dai maggiori oneri regolamentari non sono arrivati altrettanti benefici nei rapporti con gli istituti di crediti, nonostante il maggiore standing e visibilità acquisiti con la quotazione, ma si riserva nuove valutazioni in futuro, visto anche il segmento in cui la società è oggi collocata: “Dal punto di vista finanziario ancora non mi sento di esprimere un giudizio vero e proprio, perché comunque siamo all’interno del segmento PRO che è mercato molto stabile, senza scambi e grossi investitori”.